Председатель совета многоквартирного дома спрашивает:
площадь чего должна применяться при расчете стоимости содержания МКД, помещения, находящегося в собственности или части общедомового имущества?
На вопрос отвечает Гончаренко Вячеслав Дмитриевич, кандидат юридических наук, доцент, член команды проектов «Институт общественных жилищных инспекторов и экспертов – масштабирование модели общественного контроля в сфере ЖКХ на территории Волгоградской области» и «Ресурсный центр комплексной поддержки СО НКО сферы ЖКХ Волгоградской области».
Статья 158 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) устанавливает:
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имуществопутем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт».
Из приведенной нормы делается вывод, что при расчете платы за содержание жилья тариф, установленный в рублях с квадратного метра, должен умножаться не на площадь помещения в собственности, а на площадь доли плательщика в общем имуществе.
Логика понятна – раз речь идет о содержании общего имущества, об оплате расходов соразмерно доле в этом общем имуществе, то и умножать тариф надо на площадь этой самой доли в этом самом общем имуществе.
Расчеты стоимости содержания
Для понимания принципиального различия принятого метода расчета и метода, предлагаемого изучаемой теорией, приведем пример:
Возьмем типичный пятиэтажный многоквартирный дом. Пусть площадь помещений в собственности будет 3000 кв.метров, количество квартир примем равным 60, площадь каждой квартиры 50 кв.метров (всего 60 Х 50 = 3000). Площадь общих помещений МКД примем равной 450 метров. Тариф на содержание жилья пусть будет 15 рублей с квадратного метра.
Проведем расчет по применяемому методу и по правилам рассматриваемой теории. Для наглядности представим расчет в таблице:
| Применяемый метод | Предлагаемый теорией метод |
| Стоимость содержания: 50 кв.м Х 15 руб./кв.м = 750 рублей. |
Расчет ведется в несколько действий: 1) Доля в общем имуществе: 50/3000 = 1/60;2) Площадь доли в общем имуществе: 1/60 Х 450 = 7,5 кв.метра;3) Стоимость содержания: 7,5 кв.м Х 15 руб./кв.м = 112,5 рублей. |
Как видно из приведенного примера, расчет по методу сторонников рассматриваемой теории дает значительно более низкий результат. Это, собственно, главная причина, по которой количество сторонников такой теории растет существенными темпами.
Расчет тарифа на содержание
Для понимания сути тарифа на содержание рассмотрим порядок его расчета.
Итак, сначала определяется перечень и периодичность работ и услуг по содержанию. Разумеется, этот перечень не может быть меньше «Минимального перечня», утвержденного ПП РФ от 03.04.2013 № 290.
Далее оценивается стоимость каждой работы и услуги, включенной в состав сформированного перечня, путем суммирования находится общая стоимость перечня работ. Здесь необходимо отметить, что перечень работ устанавливается на год. Именно рассчитанная сумма и будет являться общей стоимостью работ и услуг по договору управления (при управлении домом управляющей организацией), либо сметной стоимостью (при управлении домом ТСЖ).
Почему важна плата именно за год? Дело в том, что в разное время года могут производиться разные виды работ. Например, летом промываются системы отопления, заделываются швы, зимой сбиваются сосульки и т.д. Это разные виды работ, и их стоимость будет разной, то есть и расходы в разные конкретные месяцы, в разные периоды года будут разными. А тариф на содержание жилья минимум в течение одного года должен быть одинаков – часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме… устанавливается на срок не менее чем один год».
Поэтому сначала рассчитывают сумму, требующуюся за год, полученную годовую сумму (а в нее входит и обслуживание труб, и содержание общих помещений, и обслуживание земельного участка, и уборка подъездов, и посыпка противогололедными материалами, и ремонт всех видов общего имущества и т.д. и т.п.) необходимо превратить в ежемесячный платеж с каждой конкретной квартиры. Причем, таким образом, чтобы общая сумма, предъявленная к оплате собственникам в течение года, как раз и была равна рассчитанной годовой смете.
В настоящее время применяется следующий метод: годовая сумма делится на 12, в результате получается ежемесячная сумма. Полученная ежемесячная сумма делится на площадь помещений в собственности, таким образом получается тариф на содержание.
Рассматриваемая теория ни в коей мере не оспаривает такой порядок расчета тарифа, приверженцы теории не согласны лишь с тем, что для определения стоимости услуг по содержанию для конкретной квартиры указанный тариф умножается на площадь этой квартиры.
Вернемся к нашему примеру и покажем, откуда взялся тариф 15 рублей с квадратного метра в месяц.
Итак, совокупная стоимость услуг и работ по содержанию оценена в 540 000 рублей в год, в месяц это будет 540 000 / 12 = 45 000 рублей. Полученную ежемесячную стоимость услуг разделим на площадь помещений в собственности: 45000 / 3000 = 15. Это как раз и есть тот самый тариф 15 рублей с квадратного метра в месяц.
Напомним – указанный порядок расчета не оспаривается сторонниками теории!
Теперь посчитаем, сколько же средств имеет право получить организация, оказывающая услуги по содержанию общего имущества, исходя из применяемого на данный момент метода расчета и исходя из метода, предложенного рассматриваемой теорией:
| Применяемый метод | Предлагаемый теорией метод |
| 1) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственнику одной квартиры: 750 рублей.2) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД: 750 Х 60 = 45 000 рублей.3) Стоимость содержания жилья, предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД за год: 45 000 Х 12 = 540 000 рублей. |
1) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственнику одной квартиры: 112,5 рублей.2) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД: 112,5 Х 60 = 6750 рублей.3) Стоимость содержания жилья, предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД за год: 6750 Х 12 = 81 000 рублей. |
Как видно из приведенного примера, количество средств, предъявляемых к оплате собственникам помещений дома за год, по принятому в настоящее время методу составляет 540 тысяч рублей, что соответствует рассчитанной годовой стоимости услуг, а вот результатом расчета в соответствии с теорией является сумма 81 тысяча рублей при той же самой годовой сметной стоимости услуг 540 тысяч рублей. Кто же должен оплатить недостающие 459 000 рублей? Авторы теории не дают ответов на этот вопрос. Единственное возникающее предположение – с точки зрения приверженцев теории указанные денежные средства должно само себе оплатить лицо, предоставляющее услуги по содержанию общего имущества. При этом, разумеется, ни качество, ни количество услуг снижаться не должно.
Выводы
Теория о том, что расчет стоимости содержания жилья, подлежащей оплате собственниками помещений МКД, должен производиться с использованием площади помещений, входящих в состав общего имущества, ничем не подтверждается, а наоборот – опровергается приведенными аргументами.
Привлекательность рассмотренной теории для потребителей жилищно-коммунальных услуг заключается в том же самом постулате, который присущ большинству других мифов ЖКХ: «С потребителей требуют оплату в размере большем, чем положено». Именно этот лозунг способствует росту приверженцев опровергнутой в данной статье теории.
По сути рассмотренных вопросов следует резюмировать, что для расчета размера платы за содержание конкретного жилого помещения необходимо установленный тариф умножать именно на площадь этого помещения, иные варианты расчета не основаны на законе.
