ДОМ СОВЕТОВ РАЗЪЯСНЯЕТ: Земельный участок как общее имущество собственников многоквартирного дома
Тема: “Земельный участок как общее имущество собственников многоквартирного дома”.
В этой теме сегодня помогает разобраться Ольга Ивановна Кузнецова, руководитель общественного комитета ЖКХ Региональной общественной инспекции, член команды проекта «Общественный жилищный контроль — моделирование и практика института общественных жилищных инспекторов и экспертов на территории Волгоградской области и Республики Калмыкия», реализуемого Международной академией профессионального образования с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.
Анализируя вопросы, поступающие в общественную приемную граждан по вопросам ЖКХ на ул.Академической, д.22 сегодня выделим тему принадлежности придомового земельного участка, чтобы более подробно разобраться как определяются границы придомового земельного участка и каков порядок оформления права собственности в данном случае.
Прежде всего обратимся у Жилищному кодексу РФ: под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД. Специфичность данного права общедолевой собственности заключается в том, что основанием его возникновения является не сделка, а указание закона. При этом таким же основанием можно считать и документ, удостоверяющий факт приобретения жилых помещений в многоквартирном доме, т.е. если право общей долевой собственности невозможно купить/продать, то оно всегда соответствует праву собственности на помещение в многоквартирном доме.
Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства, в том числе:
– когда новый многоквартирный дом сдается в эксплуатацию, – только после прохождения обязательного государственного кадастрового учета, то есть при установлении размера и границ земельного участка, на котором он расположен;
– если дом построен до введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005 года), порядок перехода придомовой территории в общую долевую собственность определен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и предусматривает два варианта: когда участок уже прошел кадастровый учет и иное.
1) Участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в собственность собственников помещений в доме без каких-либо распоряжений, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. В нашем случае как раз установлено законом. Право собственности на земельный участок возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него с 01.03.2005 года.
Однако, несмотря на вышесказанное, собственникам помещений в многоквартирном доме все же нужно обратиться в Федеральную регистрационную службу и зарегистрировать данное право общей долевой собственности на земельный участок. Эта регистрация будет не правоустанавливающей, а правоподтверждающей, а все права и обязанности собственника по отношению к участку собственник приобретет независимо от регистрации.
2) Если земельный участок не сформирован (не поставлен на кадастровый учет) до введения в действие ЖК РФ, то уполномоченное собранием дома лицо на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Итак, для бесплатного перехода в общую долевую собственность придомового земельного участка необходимо соблюсти общий (заявительный) порядок его формирования и оформления, а именно:
– принять решение о формировании участка и проведении его кадастрового учета,
– обратиться в компетентные органы с заявлением о передаче участка из государственной или муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений,
– подать документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок.
Например, обратились собственники многоквартирного дома из г. Волжского с жалобой на собственника нежилого помещения в доме, который сделал пристройку к своему помещению на придомовой территории, захватив участок общедолевой собственности.
На первом этапе в рамках исполнения поступившего обращения собственникам оказана помощь в подготовке обращения в соответствующие органы (организации) с целью получения документов, подтверждающих факты: государственной регистрации придомового земельного участка, права общей долевой собственности на земельный участок, получения собственником нежилого помещения разрешения на производство работ по возведению обозначенной пристройки и пр. Поскольку дальнейшее решение вопроса с целью защиты прав собственников многоквартирного дома возможно посредством подготовки соответствующего обращения в суд, необходимы все перечисленные документы, включая государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок, о получении которой многие собственники не подозревают.
НАПОМНИМ,
получить бесплатную помощь по вопросам ЖКХ можно:
= в Волгограде по ул.Академическая, д.22, тел. 52-93-22 понедельник с 9.00 до 12.30 – вторник, среда с 14.00 до 17.30 четверг, пятница с 15.30 до 18.30;
= в Волжском по ул. Чайковского, д.10 по обязательной предварительной записи по телефону 8909 386 03 74 – среда, пятница с 15.00 до 18.00;
= в Михайловке по ул.Энгельса, д.12, телефон 8968 283 36 93 – среда, пятница с 15.00 до 18.00;
= в Михайловке по ул.Обороны, д.85, телефон 8968 283 36 93 – суббота, воскресенье с 10.00 до 12.00.
