Рубрика «ДОМ СОВЕТОВ»: эксперты отвечают жителям многоквартирных домов на вопросы про ЖКХ (о приобретении собственником жилого подвала)
В Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области 88442 52-93-22 на ano.dpo.mapo@yandex.ru поступил вопрос от Зои Смолко из г.Волгограда.
ВОПРОС
Добрый день! Не знаю в вашей ли компетенции вопрос. Собственник приобрел нежилой подвал, сделал отдельный вход, при этом лестничная клетка подвала отошла в его пользование — создал изолированное от подъезда помещение, и как выяснилось в данное время: подвал его, а л/клетка, как общедомовое имущество осталась за МКД. До какой степени это законно? И можно ли в этом случае принудить собственника признать за собой эту лестницу?
06.12.2022 отвечает дежурный рубрики «ДОМ СОВЕТОВ» Фетисов Михаил Викторович, руководитель комитета в сфере ЖКХ Региональной общественной инспекции, председатель Ассоциации советов многоквартирных домов Волгоградской области.
ОТВЕТ
Разъясняем требования действующего законодательства по отчуждению общего имущества собственников.
В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение.
Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам.
В Вашем случае нужно уточнить, границы помещений, приобретенных собственником встроенного нежилого помещения, при этом, если пользование лестницей ограничено для возможности ее использования всеми собственниками, т.е. возведена какая-либо перегородка, дверь и т.д., при этом отсутствует проект и решение общего собрания собственников и постановление органа местного самоуправления узаконивающее перепланировку, то необходимо обратится в органы Госжилнадзора для проведения соответствующей проверки и принятия мер
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом.
Также обращаем внимание, что согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно дополнительно получить технико-строительное заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД.
Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества. Данной позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152.
Рубрика «Дом советов» работает для жителей многоквартирных домов в рамках реализации проекта “Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области”, реализуемого Региональной общественной инспекции с октября 2022 г. по март 2023 г. при поддержке АНО ДПО «Международная академия профессионального образования», Школы социальной активности Волжского, целого ряда Ассоциаций советов и жителей многоквартирных домов, органов власти, Общественных палат г.Волгограда и г.Волжского.
#ВолонтерыЖКХ #ЦентрзащитыправжителеймногоквартирныхдомовВолгоградскойобласти
